Contratos em Santo Ângelo/RS: elaboração e revisão

Resposta rápida

Um contrato é válido quando as partes são capazes, o objeto é lícito e a forma exigida pela lei é respeitada. Na maioria dos casos ele pode ser escrito à mão, digitado ou assinado eletronicamente, mas a compra de imóvel, em regra, exige escritura pública e registro. Revisar as cláusulas antes de assinar é a forma mais simples de evitar prejuízos.

Em regra, o contrato verbal vale; a lei exige forma escrita só em casos específicos.
A compra de imóvel acima de trinta salários mínimos exige escritura pública, e a propriedade só passa com o registro.
O juiz deve reduzir a multa contratual quando ela é excessiva ou a obrigação foi cumprida em parte.
O distrato segue a mesma forma exigida para o contrato original.
Contratos com assinatura eletrônica são válidos, conforme a Lei nº 14.063/2020.

Contrato verbal vale?

Sim, em regra o contrato verbal vale. O Código Civil diz que a vontade das partes não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir (art. 107). Combinar um serviço, um aluguel ou uma venda de bem móvel de boca é um contrato válido.

O problema é a prova. Se surgir um desacordo, será preciso demonstrar o que foi combinado com mensagens, comprovantes de pagamento, recibos e testemunhas. Por isso, mesmo quando a lei não exige papel, colocar o acordo por escrito costuma poupar discussões.

Há casos em que a forma escrita é obrigatória. O mais comum é a compra e venda de imóvel acima de trinta salários mínimos, que depende de escritura pública (art. 108). Entenda melhor no artigo contrato verbal tem validade?.

Como fazer uma compra e venda de imóvel segura?

A compra de imóvel só fica completa com o registro no Registro de Imóveis. É o registro da escritura que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Antes disso, quem pagou tem um contrato, mas ainda não é dono perante todos.

O caminho mais comum tem três etapas:

Contrato particular de promessa de compra e venda: fixa valor, forma de pagamento, prazos, sinal e multa.
Escritura pública: feita no Tabelionato de Notas. Em financiamentos bancários, o contrato do banco costuma ter força de escritura.
Registro: no Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.

Antes de pagar qualquer valor, peça a matrícula atualizada do imóvel e certidões do vendedor (ações cíveis, trabalhistas e fiscais). Elas mostram se há penhora, hipoteca, inventário pendente ou dívidas que possam atingir o imóvel.

O que acontece em caso de quebra de contrato?

Quem foi prejudicado pode exigir o cumprimento do contrato ou pedir o seu desfazimento, nos dois casos com direito a perdas e danos (art. 475 do Código Civil). A escolha depende do que ainda é útil para você.

Antes de ir à Justiça, costuma valer a pena enviar uma notificação extrajudicial (um aviso formal, por escrito, pedindo o cumprimento em prazo determinado). Ela registra a data do problema e muitas vezes abre espaço para um acordo. A mediação e negociação também ajudam a resolver sem processo.

Também existe a regra de que, nos contratos com obrigações dos dois lados, quem não cumpriu a sua parte não pode exigir que o outro cumpra a dele (art. 476).

A multa do contrato pode ser reduzida?

Sim. O juiz deve reduzir a multa de forma equilibrada quando parte da obrigação já foi cumprida ou quando o valor é claramente exagerado (art. 413 do Código Civil). Além disso, a multa não pode ser maior que a própria obrigação principal (art. 412).

Na locação, a regra é específica: o inquilino que devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa prevista, mas de forma proporcional ao tempo que faltava (art. 4º da Lei nº 8.245/1991). Nos contratos por prazo indeterminado, basta, em regra, avisar com trinta dias de antecedência.

Já o sinal (as arras, valor pago no início do negócio) tem regras próprias: se quem deu o sinal desiste, em regra o perde; se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente (art. 418).

Como fazer o distrato de um contrato?

O distrato é o acordo das partes para encerrar o contrato, e deve seguir a mesma forma exigida para o contrato original (art. 472 do Código Civil). Se o contrato foi por escritura pública, o distrato também precisa ser.

Um bom distrato deixa claro:

a data em que o contrato termina;
o que será devolvido, por quem e em que prazo;
se há multa ou se as partes abrem mão dela;
a quitação recíproca (declaração de que ninguém deve mais nada).

Na compra de imóvel na planta, o distrato com a construtora segue limites próprios da Lei nº 13.786/2018 sobre o quanto pode ser retido do que foi pago.

Quais cláusulas não podem faltar em um contrato?

Todo contrato deve identificar bem as partes e o objeto e dizer com clareza o que cada um deve fazer, quando e como. Contratos vagos são a principal causa de conflito.

Partes: nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e estado civil.
Objeto: descrição precisa do bem ou do serviço.
Valor e pagamento: forma, datas, correção e o que acontece em caso de atraso.
Prazo: início, fim e se há renovação.
Multa e rescisão: em que situações o contrato pode ser encerrado e com que consequências.
Foro: a cidade onde eventual processo será proposto.

Na locação, a lei permite exigir só uma modalidade de proteção ao locador por contrato: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei nº 8.245/1991).

Contrato com assinatura digital tem validade?

Sim. Contratos assinados eletronicamente são válidos, e a lei reconhece três níveis de assinatura eletrônica: simples, avançada e qualificada (Lei nº 14.063/2020).

A assinatura qualificada, feita com certificado digital ICP-Brasil, tem presunção de veracidade (MP nº 2.200-2/2001). Outras formas, como plataformas de assinatura e a assinatura pelo gov.br, também valem, desde que seja possível comprovar quem assinou e que o documento não foi alterado.

Um ponto prático: pelo Código de Processo Civil (art. 784, § 4º), o contrato assinado eletronicamente por meio de provedor de assinatura pode valer como título executivo (documento que permite cobrar direto na Justiça) mesmo sem as duas testemunhas exigidas no papel.

Formas de assinar um contrato
Item	Papel, sem firma reconhecida	Papel, com firma reconhecida	Eletrônica
Validade	Válido, em regra.	Válido.	Válida, conforme o nível de assinatura.
Prova de quem assinou	Pode ser contestada.	Mais forte: o cartório confere a assinatura.	Depende da plataforma; a qualificada é a mais forte.
Quando é indicada	Negócios simples.	Negócios de maior valor ou com desconhecidos.	Partes em cidades diferentes e negócios do dia a dia.

Preciso registrar o contrato em cartório?

Na maioria dos contratos, não. O contrato vale entre as partes a partir da assinatura. O cartório entra para dar mais segurança ou quando a lei exige.

Reconhecimento de firma: o Tabelionato confirma que a assinatura é de quem diz ser.
Registro de Títulos e Documentos: dá data certa e publicidade ao contrato, o que ajuda a fazê-lo valer perante terceiros (Lei nº 6.015/1973).
Registro de Imóveis: obrigatório para transferir a propriedade de imóvel.

Contratos ligados à vida familiar, como o pacto de convivência ou o contrato de namoro, têm regras próprias e são tratados na página de união estável.

Contratos em Santo Ângelo e região

O escritório fica na Av. Brasil, 260, sala 02, no Centro de Santo Ângelo, e atende moradores da cidade e de Entre-Ijuís, Vitória das Missões, Catuípe, Giruá, São Miguel das Missões e outras cidades da Região das Missões. Escrituras são lavradas em Tabelionato de Notas, e a transferência de imóveis é registrada no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado. Conflitos sobre contratos são julgados no Juizado Especial Cível ou nas varas cíveis da comarca competente, definida pelas regras do Código de Processo Civil ou pela cláusula de foro do contrato.

Como o escritório pode ajudar?

O escritório elabora e revisa contratos de acordo com a situação concreta de cada pessoa, explicando cada cláusula em linguagem simples antes da assinatura. Quando surge um descumprimento, orienta sobre notificação, negociação e, se necessário, a medida judicial adequada, mantendo você informado em cada etapa.

Agendar consulta

Perguntas frequentes

Contrato feito pelo WhatsApp tem valor?

Pode ter. Mensagens em que as partes combinam valor, objeto e prazo servem como prova do acordo. Guarde as conversas completas, com data e número de telefone, e se possível formalize depois por escrito.

Contrato sem testemunhas é válido?

Sim. As testemunhas não são requisito de validade. Elas servem para que o contrato em papel possa ser cobrado diretamente por execução, sem precisar antes de um processo para provar a dívida.

Posso desistir de um contrato depois de assinado?

Depende do contrato. Em regra, o que foi assinado deve ser cumprido, e a desistência pode gerar multa. Nas compras feitas fora do estabelecimento, como pela internet, o consumidor tem sete dias para se arrepender (art. 49 do Código de Defesa do Consumidor).

Contrato de gaveta tem validade?

Tem validade entre quem assinou, mas não transfere a propriedade do imóvel, porque não houve registro. Isso traz riscos: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor ou vendido de novo. O ideal é regularizar com escritura e registro.

Preciso reconhecer firma em todo contrato?

Não. O reconhecimento de firma não é obrigatório na maioria dos contratos, mas reforça a prova de quem assinou. Em negócios de valor maior ou entre pessoas que não se conhecem, costuma ser recomendado.

O inquilino pode sair antes do fim do contrato?

Pode, pagando a multa prevista de forma proporcional ao tempo que faltava. A lei dispensa a multa em alguns casos, como a transferência do inquilino pelo empregador para outra cidade, desde que o locador seja avisado com pelo menos trinta dias de antecedência.

Um advogado precisa assinar o contrato?

Na maioria dos contratos, não. A revisão por advogado não é obrigatória, mas ajuda a identificar cláusulas desequilibradas e riscos antes da assinatura, quando ainda é possível negociar.

Fontes oficiais consultadas (8)

Contratos em Santo Ângelo: como se proteger